前言：

1、严打“非法日租公寓”将是泰国政府今年及未来持续的行为，而且据内部可靠消息，这类严打会越来越严而且会遍及整个泰国。（法规详情，可关注《一条泰国法规，炸出来的公寓投资秘密链接》）

2、为什么会越来越严厉呢？（敲黑板，划重点，这是一个很值钱的思考题）

您想象一下，哪个政府会允许一个产业在没有促进当地就业，没有缴纳税收且在当地法律法规明令禁止的情况下存在于市场中，与其他合法合规的企业进行不良竞争呢？

这就和在泰国禁止抽电子烟是一个道理，损害了烟草业的利益，政府也没办法由此获得税收，肯定不会被允许的对吗？

如果再加上行业权威协会持续向政府投诉这种非法的日租行为，您觉得政府会不会引起该有的重视呢？

我们按照这样的逻辑来看，就不难判断出泰国一定会严控这一法规，市场也一定会进行

持续的整顿清理。

3、那我们面临这样的形势该怎么投资呢？

相比近期泰铢的强势走势，较前两年上升了10%-15%，您可能认为错过了投资泰国的最好时机，其实并非如此。

反而在这样严格执法的环境下，投资泰国政府法律允许合法运营的日租型公寓，不仅不是接盘侠，而且还可以区隔原有存量市场上，大量非法日租的同质化公寓的竞争。进入一个更加安全，更有价值的投资市场；既能合法保证您的收入，也能让您的收益更高！并且因为该类型公寓在市场上世存量较为稀缺，以及用途更为广泛。更能保障物业价值提升！

这一切才刚刚开始，所以说投资泰国日租型公寓正当时！

日租型公寓的产权性质是现在投资泰国的核心指标，再辅以区域、项目等其他投资指标，您一定能从众多投资泰国的客户中脱颖而出获得不错的投资收益。

OK，开始今天的主题—如何甄别一个优质的商业公寓资产

我们认为，在泰国投资固定资产，安全性很重要，符合国家法律很重要，未来供应量（决定未来的资产价值）和现在的供应量也很重要（现在的资产价值）。

【商业公寓】

说了那么多，到底商业公寓与住宅公寓有什么不同？我们看一个简单的图示：

还有噢，在泰国，仅有2%的公寓项目具备申请和办理商业公寓的条件，这意味着该类产权未来世存量将会非常有限，也决定了有更大的升值空间。

那么是不是有了商业产权后就万无一失了呢？No！投资的目的是实现投资回报的最大化，所以我们还要细分，还要精挑

【高租金】

物业的租赁价格和市场需求量有密不可分的关系。这就不得不让我们思考，怎样的物业的租金可以更高呢？

要回答这个问题，首先需要剖析出租的对象是谁？收益来源在哪里？

毫无疑问的，泰国作为全球旅游胜地，有着庞大的游客数量和消费收入，连年两位数高比例的增幅，给国家带来了大量的外币储备，同时充分解决了就业与税收问题。作为国家三大经济支柱之一，旅游服务业受到泰国政府的眷顾，源源不断投入新的政策、新的财力以刺激该产业的大力发展：

那如果我们所投资的资产背后有旅游产业做支撑，面向全球的游客，就可以有相对稳定、高额的日租收益，顺带还可以跟着一起享受国家政府对产业发展所带来的新的红利。

这个投资思路，您认可吗？

所以，投资物业时我们应该关注其背后的产业，它的消费量级、持续能力是否能为我们的收益带来保证。而泰国在一带一路时代背景下最好的红利就是旅游产业。

不仅仅是我们，大佬也在行动。

李嘉诚先生前几年退出国内楼市，看空市场经济环境，但却在今年悄悄布局泰国资产，而他的选择同样是旅游地产，有运营能力的旅游地产。

投资不仅仅是当下的行为，还需要考虑到这个产业未来5年6年的供求关系。从这些大佬出发，我们是可以看到未来数据的，也说明这个行业的增长是可期的，否则大佬们又为何在全世界的投资市场中选择布局泰国旅游资产呢？

【现金回报】

现金流是个很重要的指标，特别在保守金融环境的今天。我们既然要甄选，就一定要考虑到这一点。这是指什么呢？资产持续的、高周转的运营能力。

同样，我们要来看的是市场的供需关系，客群越大，供量越小，那资产的出租率就高，日租的价格也高，我们投资的现金回报也就越高。

从上图中我们可以看出，颜色越深的城市，人流量越大，这也与后图中泰国旅游城市排名的数据是一致的。

【资产变现】

最后我们要关注的一点，就是投资应该是一个动态的过程，无论什么时候需要退市变现，资产都有相对的转售优势，当然，还要有合理的溢价空间。

在我们锁定前面叙述的几点时，已经能够排除掉市场上绝大部分非优质资产了，但精品项目一定会要更胜一筹，这里就要大家关注另一个核心----同类资产供应量。

相信各位也能很好理解，主要就是落位在资产的具体区域了。区域内同类型产品供应量越少，那优质资产的稀缺程度就越大，极端点说供应量如果趋于零，那好资产的稀缺度就趋于无穷大，因为它无法复制。

所以，想要我们的海外投资收益C位出道，必须关注安全性，关注产业供求关系，关注租金收益、运营能力和可变现的能力。

我相信，在海外，一个有良好运营能力的资产就能实现变现。未来不是我们说可以卖多少钱，而是我们这个投资它能赚多少钱，能带来多少价值，它自然而言就有变现的能力，对吗？

再聚焦回泰国市场，能否做日租，是投资的基本要素；其次是有核心产业做支撑的旅游资产；如果该资产在旅游景区内，且为旅游运营类的资产那就是上上选了。

除了这些，我们还要用动态的思考该资产所在区域的运营能力，以及未来的发展运营能力，只有这样我们的投资收益才能，达到真正的最大化。